Nel nostro ordinamento non esiste una norma specifica che sancisca nero su bianco il “diritto di visita” del proprietario.
Questo diritto, tuttavia, è ampiamente riconosciuto.
Con la firma del contratto, il proprietario trasferisce all’inquilino il possesso e il godimento dell’immobile, ma non la proprietà.
Egli rimane quindi il titolare del bene e conserva un interesse legittimo a verificarne lo stato di conservazione o a mostrarlo a potenziali acquirenti o futuri inquilini.
Questo interesse deve però essere bilanciato con il pacifico godimento della casa da parte dell’inquilino (art. 1575, n. 3, cod. civ.).
Si tratta di trovare un punto d’incontro tra il diritto alla privacy dell’inquilino e il diritto di proprietà del locatore, applicando sempre il principio di buona fede.
Per evitare conflitti, le modalità di accesso del proprietario all’immobile devono seguire regole precise.
La soluzione migliore e più trasparente è inserire nel contratto di locazione una clausola specifica che regolamenti giorni e orari per le visite.
In assenza di una previsione contrattuale, valgono le seguenti regole generali basate sul buonsenso e sulla correttezza.
– accordo preventivo: il proprietario deve sempre concordare con l’inquilino il giorno e l’ora della visita, con un congruo preavviso, preferibilmente in forma scritta per evitare malintesi;
– presenza dell’inquilino: le visite, sia del proprietario sia di terzi (agenti immobiliari, tecnici, possibili acquirenti), devono avvenire in presenza del conduttore o di una persona da lui delegata;
– divieto di accesso autonomo: il locatore non può mai entrare in casa usando le proprie chiavi senza il consenso dell’inquilino, salvo casi di emergenza: l’unica eccezione a queste regole si ha in circostanze eccezionali e urgenti, come un pericolo di danno grave e imminente a cose o persone (ad esempio, una fuga di gas o un allagamento), che giustificano un accesso immediato.

L’inquilino può rifiutarsi di far entrare il locatore?
L’inquilino ha il diritto di godere della sua privacy, ma non può opporre un rifiuto categorico e ingiustificato alle richieste di visita del locatore, specialmente se queste sono ragionevoli e motivate. Un diniego ripetuto e senza una valida ragione (come un’emergenza familiare o un impedimento lavorativo comunicato per tempo) costituisce un grave inadempimento contrattuale.
Naturalmente, anche le richieste del locatore devono essere ragionevoli e non trasformarsi in molestie che turbino il pacifico godimento dell’inquilino.
Oltre alla risoluzione del contratto, che comporterebbe la perdita dell’abitazione, l’inquilino che ostacola ingiustificatamente le visite si espone a una richiesta di risarcimento del danno (art. 1218 cod. civ.): il mancato guadagno derivante dall’impossibilità di affittare o vendere l’immobile tempestivamente.